ホームページをご覧の皆さん、こんにちは。
税理士の臼井です。
プロ野球の日本シリーズが終了し、ソフトバンクホークスが2年ぶりの日本一になりましたね。横浜DeNAベイスターズは19年ぶり3回目の日本シリーズでしたが、球団史上初めて日本一を逃しました。ただレギュラーシーズン3位からの日本シリーズ進出はセ・リーグでは初めての快挙でした。また、12球団で平均年俸が一番高い球団(ソフトバンク)と一番低い球団(横浜)との対戦も日本シリーズでは初めてのことでした。広島や横浜のように低迷していた球団が強くなるとプロ野球も活性化されてより面白くなりますね。今から来シーズンがとても楽しみです。
それでは本題に入って参りましょう。今回も引き続き新しい広大地評価についてです。今日は新しい広大地の適用要件についてお話ししていきたいと思います。現行の広大地は要件が非常に難解で、税務調査で争いになることが多く、不服申立や訴訟になることもしばしばでした。新しい広大地では要件が非常にわかりやすくなって、そのような争いは少なくなるものと予想されます。新しい広大地の要件は次の5つになります。つまり、次の5要件を全て満たして初めて新しい広大地に該当するということになります。
1.普通商業・併用住宅地区又は普通住宅地区に所在すること(路線価地域の場合)。
2.地積が1,000㎡以上であること(三大都市圏以外)。
3.原則として市街化調整区域に所在しないこと。
4.都市計画法上の工業専用地域に所在しないこと。
5.指定容積率が400%未満であること(東京23区以外)。
それでは順番に見ていきましょう。
1.普通商業・併用住宅地区又は普通住宅地区に所在すること(路線価地域の場合)。
路線価地域では7つの地区区分が定められていますが、新しい広大地になる可能性があるのはこの2つのいずれかの地区に所在する場合です。これ以外の5つの地区区分(ビル街地区・高度商業地区・繁華街地区・中小工場地区・大工場地区)に所在する場合は、通常オフィスビルや商業ビル・工場などの用地になるため、戸建住宅用地になることはあり得ず、広大地にはなりません。路線価図を見ればどの地区に所在するかは一目瞭然ですから、非常にわかりやすくなりました。なお、路線価地域ではなく倍率地域に所在する場合は、普通住宅地区に所在するとみるため、大規模工場用地にさえ該当しなければこの要件はクリアします。
2.地積が1,000㎡以上であること(三大都市圏以外)。
これは現行の広大地の4要件の一つである「その地域における標準的な宅地の地積に比して著しく地積が広大であること。」に相当するものです。現行の広大地では形式的な面積基準が1,000㎡以上(三大都市圏以外の市街化区域等)となっており、これを踏襲しているものと考えられます。ただし現行の広大地の面積基準があくまでも目安であるのに対して、新しい広大地ではこの要件は絶対的なものですので、三大都市圏以外では1,000㎡未満の場合は広大地になり得ないということに注意が必要です。いずれにしてもこちらも非常にわかりやすくなりました。
3.原則として市街化調整区域に所在しないこと。
市街化調整区域では原則として宅地開発ができませんから、広大地にはなりません。ただし例外があります。それは都市計画法第34条第10号又は第11号の規定に基づき、条例等によって宅地開発が可能である場合です。この場合は市街化調整区域に所在する土地であっても戸建住宅用地になり得ますから、広大地になる可能性があります。したがって、都市計画図で市街化調整区域に所在することがわかった場合は、その土地が所在する自治体等にその点を確認する必要があります。ここは注意しなければなりませんが、確認さえ怠らなければこの要件も判定することは非常に容易です。
4.都市計画法上の工業専用地域に所在しないこと。
工業専用地域では住宅建築が禁止されていますから、戸建住宅用地にはなり得ず、広大地にはなりません。これも都市計画図で容易に確認できます。
5.指定容積率が400%未満であること(東京23区以外)。
指定容積率が400%以上になると高層建築物が建てやすくなるため、マンション適地になることが一般的です。したがってこの場合は戸建住宅用地にはなり得ず、広大地には該当しないこととなりました。現行の広大地では指定容積率300%以上は一応マンション適地であるとして、広大地に該当しないものとされてきましたが、これもあくまでも目安で絶対的な基準ではありませんでした。新しい広大地では容積率の要件を300%から400%に緩和するとともに、絶対的な基準へと格上げしました。したがって、指定容積率が400%以上の場合は広大地に該当することはなくなりました。指定容積率も都市計画図で容易に確認できます。
新しい広大地の適用要件については以上になります。以前解説した現行の広大地に比べて、非常にスッキリしてわかりやすくなりましたね。この点は今回の改正でとても良かったと思います。次回は広大地の大改正の影響について詳しくお話ししたいと思います。次回もぜひご覧ください。
それでは今週はこの辺で。
また再来週お目にかかります。